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大數據告訴你,改善住房需求最迫切的人群是那些

2019-02-22 來源:理財周刊 作者: 雄安新聞 我要評論 閱讀量:

文章摘要:90後群體人均居住麵積之所以超過80後,並與70後相當,主要原因在於,90後組建家庭時間不長,多為兩口之家,即便是首次置業麵積不大,但分攤到每個人身上的麵積均值也不小。

雄安新聞報道:“2018年購房者平均家庭規模3.2人,人均居住麵積27.8平方米,人均臥室0.74個。一線城市住房條件最差,80後群體、大家庭人均居住麵積和家庭臥室數量在相應分組中最少,改善需求最為迫切。”近日,發布的《2018年全國購房者調查報告》(以下簡稱《報告》),對我國購房人群的不同特征進行了詳細分析。 

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  一線城市進入“改善時代”
 
  房地產市場相對較為成熟的一線城市進入“改善時代”,而麵積則成為改善型需求最為關心的要素。
 
  調查結果顯示,有超九成的購房者為“住得更好”而換房。“住得更好”包括麵積更宜居、配套更完善、品質更好、房齡更短以及生活配套資源更為優渥。有超過三成的購房者的目的就是為了增加居住麵積。從購房類型來看,改善型需求購房套均麵積最大,達到98.7平方米,與首次置業群體的85平方米相比,增加了13.7平方米,相當於一個臥室的麵積。
 
  一線、二線城市換房比例高。由於一線及熱點二線城市房價水平較高,使得買房難以一步到位,因此導致一二線城市購房者需要經過多次換房才能最終達到宜居目的,換房比例高於三四線城市自然不難理解。
 
  另有數據顯示,一線城市人均居住麵積為27.5平方米,人均臥室個數達到0.73個,低於低能級城市,也意味著未來的住房改善主要發生在一二線城市。
 
  “夾心族”更想換 
 
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  對於上有老、下有小的“夾心族”70後、80後來說,換房需求更為迫切。
 
  70後、80後人群成為社會中堅力量,對於這部分人群來說,已經或者即將步入中年,有老人需要撫養,而子女尚未獨立,所以這類人群的家庭人口數量最多,如果是二孩家庭,三代同堂通常會有6口人住在一起,即便是三房也難以滿足現有的居住需求。
 
  《報告》數據顯示,包括60後、70後等在80年代之前出生的購房者,已成換房改善的主力。80前購房者換房占比在40%以上,且為子女、父母購房的比重也明顯高於80後。80後中接近60%的人為首次置業,換房占比僅為28%。
 
  數據還表明,70後家庭人口規模最大,為增加居住麵積而換房的比例達35%,高於其他年齡段。家有讀書郎的80後則更多考慮為學區而換房,占比達23%。
 
  80後人均麵積最小 
 
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  數據顯示,按照年齡段來分,80後群體所擁有的人均居住麵積最小,居然比首次置業的90後還要小。
 
  70年代之前出生的人群人均居住麵積最大,超過31平方米。數據表明,80後家庭人均居住麵積為27平方米,低於平均水平,住得最為擁擠。70前人均居住麵積達到31平方米,在各年齡段中居住條件最佳。70後和90後人均居住麵積都達到了28.5平方米。
 
  90後群體人均居住麵積之所以超過80後,並與70後相當,主要原因在於,90後組建家庭時間不長,多為兩口之家,即便是首次置業麵積不大,但分攤到每個人身上的麵積均值也不小。而70後、80後家庭人口數量較多,所以人均麵積較小。尤其是剛剛完成首次置業的80後,隨著家庭添丁以及老人同住現象的出現,人均居住麵積自然最小。
 
  首次購房人群杠杆更高 
 
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  首次置業人群更加願意利用貸款買房。
 
  調查數據顯示,在2018年,首次置業購房者貸款成交占比為90%,高於其他購房需求。雖然國內不少城市都執行了限貸政策,而且二套房利率水平也明顯上浮,但換購群體采用全款方式買房的比例仍然不高,因此貸款置換房屋的比例仍然高達82.7%。一個不容忽視的現象是,在尚未限購的三四線城市,仍然有達到73.9%的投 資者采用貸款方式購置房產。
 
  首次置業和投 資群體償債壓力大。2018年首次購房者的平均月供收入比為42.9%,比其他購房需求高出5個百分點。首次置業群體月供收入比在50%以上的占比超過其他群體。投 資購房者月供收入比超過75%的比例明顯高於其他購房類型,這兩個群體是金融風險易發群體。
 
  此外,年輕人買房杠杆更高,償債壓力大。80後及90後貸款成交占比分別為90.7%和85.2%,明顯高於上世紀80年代之前出生的人群,可見年齡越小,月供負擔越大。具體來看,90後平均月供收入比為43.5%,80後為40.8%,80前人群為32%。
 
  不過,雖然買房主要依賴貸款,但在總價的選擇上,購房者還是相當務實,並未超前消費。數據顯示,2018年購房者的房價(特指所購住宅總價)收入比總體在7.1左右,即所購住宅總價與自身今後7.1年的總收入相等。其中,一線城市房價收入比水平較高,為8.2,二線次之為6.9,三四線為5.5。
 
  買房之前先租房 
 
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  購房並非實現理想居住的唯一方式,當城市人群思維方式發生轉變,租賃市場不斷完善,租房生活也被越來越多人所接受。
 
  58同城、安居客此前發布的一份報告稱,租賃人群占比不斷提升是大趨勢,未來一線和部分新一線城市租賃人群的比例或將達到40%以上。
 
  “租賃是購房者的蓄水池。”租賃市場是購房之前的主要居住方式,調研中有過半的首次置業者在買房前租房居住。
 
  1月29日,發展改革委等十部門印發《進一步優化供給推動消費平穩增長 促進形成強大國內市場的實施方案(2019年)》,其中提出要“進一步滿足農業轉移人口市民化住房消費需求”,要將符合條件的農業轉移人口納入住房保障範圍。
 
  與此同時,多地也在工作報告中提出加大住房租賃市場支持力度。
 
  租賃是購房之前的主要居住方式,調研中有過半的首次置業者在買房前租房居住。在租賃市場中,購房者居住在長租公 寓中的比重為12%,而長租公 寓在市場總體租賃房源中占比約為5%左右,這表明,長租公寓租客轉向買房市場的幾率更高。
 
  年輕人及中高收入群體更青睞長租公寓。在買房前租房住的首置群體中,38歲及以下(1980年及以後出生)人群中租住長租公 寓的占比為12.5%,中高收入群體、兩口之家選擇居住長租公 寓的比例更高。

 

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